改建幕後推手胡偉良　運用老屋翻轉房地產生態

文．洪寶山

近年來，危老建築及都市更新的爭議性新聞話題從不間斷，《都市更新條例》自1998年立法，至今已有二十年，歷經八次修法，但過往的成功都更案例卻寥寥無幾，凸顯出國內推動都更的難度。

品嘉建設董事長胡偉良博士在房地產領域有相當宏觀的視野，除了建設新屋同時，也擔任台北市／新北市老屋改建發展協會理事長，推動老屋改建，提供大眾更加安全的居住生活環境。在居民、建商及政府三者微妙關係下，如何兼顧都更計畫進行與居住正義，胡偉良提出精闢見解。

都更的個人利益不能大於公共利益

台北地區超過三十年的老屋目前估計占60％以上，新北地區占40％以上，老屋比例逐年攀升。在台北市除了重劃區已無多餘土地可供建商開發，且重劃區交通與生活機能較不佳，不是一個良善的利基市場。但老屋改建的所在地區生活條件不但優越，改建後，還能改善房價趨勢，因此促使胡偉良走向老屋改建及都市建設共同發展。

（圖片來源：資料圖庫）

胡偉良提及，郝龍斌市長時代為了推廣都更計畫提出「一坪換一坪」的觀念，除了無法實際落實之外，更讓民眾對都更有錯誤認知，建商與居民糾紛不斷上演。住戶若達不到原先期望，往往演變成釘子戶，不僅拖延都更案進度，亦影響其他都更戶的權益。胡偉良感慨回應，「這相當不合理，一戶個人利益不該大於公共利益，政府應該要聯合五院修法，將憲法規定為保障人民生命、自由及財產權並重，因為都更及改建已不再只是單純物質及財產權，還包含國民基本生理權。」

胡偉良以《危老條例》舉例說明，坪數計算方式是容積率的不同，老屋改建政府將給予40％的容積獎勵，但實質估計分配到的只有26％的獎勵。以台北市住三用地225％的法定容積來說，早期房屋只實施建蔽率沒有容積率管制，意指當時房屋以建蔽率來計算，大概都占有六到七成的土地面積，然建築物約四到五層樓高，容積率其實都已達240％至350％之間。

假設改建前容積尚未超載，是給予40％上限的獎勵或給予15％的原容積獎勵。但以現今台北市建築來看，都遠超出新制法定容積。因此，改建後一坪不但換不回一坪，甚至將減少坪數至0.8坪不到，是造就當前推動都更棘手的重要因素。

而在政府積極推動都更下，為改變民眾對於改建的認知，培訓所謂「都更推動師」協助民眾都更改建立案。為達到目的，政府將補助給予都更推動師以便都更進行，但效果不如預期，與民眾協商條件不實，反讓建商更加為難。

胡偉良一語道破：「政府施政不務實，起初雖動機良好，但無切入實務界，結果都反其道而行。」他說，政府若要改善現況，應該站在輔佐的角色制定完善法規，再由民間市場去運作，成為有制度化且明確的機制，讓市場決定，不須制定固定獎勵等。在公平競爭環境下，自由市場機制才能讓整體趨勢走向更好的境界。

胡偉良坦言，早期建商形象不佳，原因在於賺取暴利。建商根據法定規定有所謂的「共同負擔」，共同負擔費用支出越多，配回權利價值越少，反之亦然。

加上房價會逐年增長，造成建商大量進入都更改建，賺取30％左右的利潤。不過，如果房價下修，則無建商願意從事都更改建。但以全球建商業者合理利潤平均為10％的情況來說，胡偉良明講：「建商應該保持微利心態，不該再有早期暴利的思維。」他公開表態，自家的建商在都更案或老屋改建只賺取五％利潤，冀望拉攏國內優質廠商共同創造微利且高品質的建築，降低房價所得比，提供年輕人購屋的機會，恢復房市需求。

提升居住環境的安全指南

在此，胡偉良提出現今社會大眾對於建商品質相當挑剔，重視房屋結構及功能性，為了保有安全的居住環境，胡博士提供民眾購屋前可參考的評估指標。以建築防震來說，第一，在1974年以前建造的房屋不安全，原因為當時建築法規沒有耐震度的考量。第二，在1975年至1999年雖有地震力的規範設立，但九二一地震後，發現當時施工結構不當，如：鋼筋的箍筋間距太大或箍筋彎鉤不夠等設計不全。因此，若以結構安全為考量，以2003年後建造的房屋較為安穩。

最近幾年，強烈地震所造成的嚴重災害，政府為此推動建物安全快篩。但胡偉良語重心長表示，補強工作要徹底才不會只是紙上談兵。他認為，政府只將建築物依據設計圖面做檢查，根本無法檢測出建築的危險程度，尤其是高樓層的建築危險分為兩種，一是使用上，為增加使用空間，將低樓層牆面拆除，成為所謂的「軟腳蝦」。二為施工上瑕疵，如建商偷工減料等。以上若無進行實地勘查也無濟於事。

改善雙北老屋  提振台灣整體經濟

事實上，都更及改建好處不將只是改善居家安全，還能下修市場房價。原因為一、老屋改建會減少換屋率降低需求量。其二，建築物原本只有十戶，經過改建獎勵重建為十五戶，將會增加供給量。兩者相輔相成的結果，基本上能降低房價，也能提振台灣經濟。

胡偉良鼓勵民眾，若有改建機會應及時把握，因為「成功永遠屬於能看見未來的人」。現今年輕人普遍無力購屋，未來繼承長輩老屋，但老屋建築若無翻修改建，往後居住安全是一大考驗。而目前危老改建有獎勵措施為期三年，從去年六月實施，未來改建成為趨勢後，獎勵減少，改建範圍也會縮減。

胡偉良亦期許改善台灣房價所得比，降低至五倍左右，讓年輕人奮鬥幾年就能買房，擁有安穩的居住品質，才不會失去生活目標。

胡偉良觀察到國內房市的良莠不齊，他建議，建商不該抱持暴利心態，政府制定政策應該務實，才能讓台灣房市走向更好的發展。未來房屋老化的速度比少子化還快速，居住在危老建築的居民將換新屋，每年換屋量將會高達數十萬戶。胡偉良博士信誓旦旦地表示：「未來，第一要改善雙北老屋陣容。第二將增加房屋供應量，寄望降低房價所得比。第三透過改建提振台灣整體經濟。」這是他退休前的目標期許。

胡偉良

學歷：台大土木工程系，營管博士、企管博士、法學博士

現任：

• 台灣商務平台創辦人
• 台灣天使投資人協會理事長
• 台北市/新北市老屋改建發展協會理事長
• 品嘉建設股份有限公司創辦人
• 尚禹營造股份有限公司董事長兼主任技師
• 品嘉企管顧問有限公司首席顧問師
• 品嘉資產管理顧問股份有限公司創辦人
• 天使創新投資股份有限公司創辦人

著作：

• 營建勝經(上、下)(1988年1月)
• 仗劍營建行(2000年10月)
• 房地產勝經(2011年4月)
• 房地產趨勢大解密(2012年1月)
• 做個房地產的市場贏家(2012年11月)
• 擁有一個幸福宜居的好房子(2012年12月)
• 你一定要知道的都市更新(2013年5月)
• 老屋改建的生死劫(2014年7月)
• 一生的房地產計畫上【基礎篇】(2015年7月)
• 一生的房地產計畫中【市場篇】(2016年1月)
• 一生的房地產計畫下【實務篇】(2016年4月)
• 地產勝經2.0：良心篇(2016年6月)
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