央行升息害慘誰？雙北房貸族壓力大　北市物件「老小破」核貸跌幅居冠

央行近期無預警的升息半碼，對於全國的房貸市場產生了顯著的影響。根據住商機構彙整的聯徵中心最新資料，與央行六波升息前的2022年第一季度相比，全國的核貸成數微增0.12個百分點，利率增加0.66個百分點。其中，台北市的貸款利率增幅與核貸成數跌幅均居六都之首。

▲北市買房老小破，利率成數不如人。（示意圖／shutterstock）

升息影響下的台北市房貸市場分析

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，升息導致利率增加，而核貸成數的變動則因各大都會區的不同而有所消長。然而，整體來看，核貸成數仍呈現正成長，顯示銀行對於市場仍保有一定的信心。台北市的老宅與小宅交易比例較高，由於這兩類物件的貸款條件較差，加上新案較少，不易出現整批交屋貸款，因此出現了貸款成數偏低，利率偏高的情況。

小宅老宅貸款差　個人條件是關鍵

從利率來看，台北市2023年第四季度的貸款利率達到2.12%，核貸成數中位數為76.84%，與2022年第一季度的數據相比，分別上漲0.7個百分點、下滑1.33個百分點。新北市與台中市的房貸利率各增加0.67個百分點，與台北市的差異不大。然而，值得注意的是，台中市與台南市的貸款利率都達到2.14%，超越了其他四都。徐佳馨認為，銀行對於個別借款人的態度會有所不同，例如自營商的貸款狀況可能會受到影響。同時，中南部的標的在銀行貸款時的條件相對較弱，這也會影響到利率與其他條件。

▲ 六都與全國近期貸款成數與利率變化。（圖／住商不動產提供）

五都核貸成數接近8成　新青安政策影響

除了台北市之外的五都，核貸成數中位數都已接近8成，這與政府推出的「新青安」貸款政策有關。除台北市之外的五都都有不少重劃區議題，重劃區的低總價物件吸引了年輕人購屋。由於首購族的現金有限，大多數人需要貸款8成才能購買房屋，因此使得五都的核貸成數中位數都達到近8成。

升息對購屋者的影響與應對策略

大家房屋企研公關主任賴志昶指出，對於購屋者來說，升息半碼看似不多，但長期來看也會成為一大壓力。這使得房貸族需要更多的預備金，特別是那些有多間貸款要還款的買家，他建議還是要保守以對。然而，對於自用的買方來說，政府的優惠房貸在過去多次升息後都有政策性的補貼，已經申請優惠房貸的小資族不需要過於擔心。