房市急凍　豪宅客照買單的唯二條件│理財周刊

近期豪宅買氣不佳，但呈現M型化發展，假豪宅不受青睞，知名新案價格越發上揚，脫離市場面影響，此外，豪宅客也流行「喜新厭舊」。

文．顏瓊真　攝影．鄭暐琪　

干擾台灣房市行情的「九合一選舉」終於塵埃落定，選舉前未推案的建商都打算在選後推案，外界預估，此種遞延推案量高達二、三千億元，但因市場氛圍不佳，大坪數及高總價產品的買氣仍待考驗。

過，在大台北地區推大坪數或是四、五千萬元以上建案的建商，基於地段及建商的品牌力，堅信對一些口袋深的客群仍具吸引力。

姑且不論建商是否太樂觀，但從實價登錄所揭露的台北市豪宅總價都令人咋舌，而每坪單價也都往二百萬元以上衝的情況發現，好地段的豪宅仍受到部分人士的青睞。

王文洋為豪宅身價撐盤

最近實價登錄所揭露的豪宅成交消息，是宏仁集團總裁王文洋以總價4.8億元，購入大安區仁愛路知名新豪宅「吾疆」的十一樓戶別。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，該案是今(2014)年四月交易，由於內政部針對高價標的皆會有較長的調查期，因此遲至日前才揭露。而該案為毛胚屋，坪數二五一坪左右(包括六車位)，總價4.8億元，拆算後每坪單價約254.1萬元，僅次於仁愛「帝寶」和皇翔「御琚」，排名全國第三，而這也是今年以來第七筆單價突破二百萬大關的豪宅產品。

徐佳馨表示，「吾疆」位於仁愛路三段，2012年就完工，其中一棟規畫一層兩戶，為地主保留戶；另一棟樓高二十一樓，規畫一層一戶，共計二十戶，是仁愛路林蔭第一排少見的新豪宅，在物以稀為貴的狀況下，價格也因此水漲船高。

新十大潛力豪宅各擅勝場

她指出，近期豪宅買氣不佳，但呈現Ｍ型化發展，也不易寫下天價，而在今年八筆單價突破二百萬單價個案中，新豪宅就占了五筆，顯見豪宅客戶對優質新案多所偏好。

住展雜誌則也調查發布了台北市新十大潛力豪宅個案，其中，「吾疆」也入列，入選理由是「正仁愛林蔭道極稀有地段，見證北市豪宅開價膨風史及資金行情」，所謂的「膨風價」是預售時傳出每坪成交160萬元，到去年四月實價登錄的105～134萬元，減幅達三成多，但以今年王文洋購入的254.1萬元來說，截然不同的表現，也說明稀有地段的豪宅隱隱散發貴氣。

住展雜誌談到，近十五年的豪宅地段，非信義計畫區、仁愛路、敦化南北路及大安森林公園莫屬，而新十大潛力豪宅則以地段及景致吸睛。此外，50年代至80年代，台北市傳統豪宅區的天母，在被信義計畫區取而代之後，近年靠著「國泰天母」、「天母御莊」及「華固天鑄」而重新翻身，尤其每坪220萬元的身價更顯不凡。

豪宅市場也喜新厭舊

徐佳馨則指出，房市利空不斷，今年以來，買氣呈現膠著，但知名豪宅「皇翔御琚」再傳新高價，揭露樓層為四樓，坪數342.47坪(內含四車位)，拆算每坪單價約290.49萬元，創該豪宅實價揭露新高紀錄，距離帝寶寫下的298萬元天價也僅一步之遙。

她分析，根據目前資料，十五樓以上高樓層還未揭露，若以此速度，該案有可能成為第一棟突破三百萬元「彭淮南防線」的豪宅成屋。

徐佳馨指出，近期豪宅買氣雖不佳，但知名新案價格越發上揚，在政府打房動作頻頻下，還有豪宅仍被「埋單」，豪宅市場不可免地將進行一場生死鬥。

此外，即使是豪宅，也將走入個案表現時代，未來優質標的仍有機會寫下天價，但豪宅客「喜新厭舊」的心態將左右市場表現。

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，在十月公開的資料中，整體高總價部分交易依然只有零星個案表現，價格也漲跌互見，除了「皇翔御琚」外，信義區松智路「信義之星」也揭露一戶十四樓的戶別，總價4.63億元，拆算車位後，單價約189.9萬元，與該社區先前揭露最高每坪192萬元差距不大，符合市場行情。

至於新北市住宅部分，板橋區新站路「謙岳」這次再揭露一筆二十二樓的成交資料，總價一億2625萬元、單價81.3萬元，單價較先前該社區最高的89.9萬元低；其次，板橋區中山路一段「橋峰A+」，也揭露一戶總價7626萬元、單價86.2元的二十三樓戶別，單價也較先前最高的每坪90.7萬元低，都未能再創新高價。

雙北市豪宅均價下修一三％

黃舒衛表示，有些豪宅個案的單價再創新高，有些則回軟，除了跟地段、建商品牌力等有關，但最大因素則是今年以來政府管控房市力道加大，除了年初加強高總價產品交易的查(課)稅，六月底央行理監事會後，更將桃園部分地區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)納入選擇性信用管制措施範圍，並且調整雙北市及其他縣市豪宅認定標準，公股行庫更對房市過熱區域開始自律嚴控房貸，造成原先建商購地推案熱區及高總價產品買氣急遽萎縮。

他特別針對2012年六月一日實施「奢侈稅」、台北市實施「豪宅稅」，再至八月一日起「實價登錄」開始揭露成交訊息迄今的統計資料指出，豪宅的買氣愈來愈冷，量縮的情況比一般住宅產品來得大，幾乎有三～五成的衰退。

如台北市揭露的件數，每一季都還在150～160件間，但在2013年第二季創下二一六件後下滑，今年第一季更下滑至九十二件，第三季則只有六十三件；新北市的情況也差不多，從平均一季約有三、四十件的成交件數，到今年第三季只剩十五件。

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