東南亞國家房屋交易稅面面觀│理財周刊

文．莊孟翰 (顏瓊真整理)

Q:林口張先生問：政府打房，正在推動房地合一實價課稅，並將停止課徵「奢侈稅」；對此有人批評，也有人持肯定態度，請問鄰近國家怎麼課稅？

A:香港在開放大陸人士前往置產後，帶動房價向上飆漲。香港政府在2010~2012年分別祭出加徵額外印花稅(SSD)的壓抑措施，對短期投資客開鍘；至於新加坡也大幅提高印花稅，凡持有4年內即轉賣的房產，都課高額印花稅。

由於受到美國QE1與QE2兩輪量化寬鬆政策的影響，香港政府為壓抑不斷飆漲的房價，遂宣布自2010年11月21日起，將印花稅就4.25%的基礎，再加徵「額外印花稅」，同時緊縮房貸比率。其施行諸多措施的主要原因在於，房價在僅僅一年之間的漲幅即高達114%，其中84%是房價低於300萬港元的住宅，亦即過去豪宅的熾熱炒風已逐漸蔓延至一般住宅。

具體來看，香港政府從11月21日開始，即規定對買入的物業在6個月內轉售者，除須繳交4.25%的印花稅外，買賣雙方需支付「交易金額」15%的額外印花稅；6~12個月內轉售者，特別印花稅稅率為10%；12~24個月內轉售者，稅率為5%。惟此一因應措施，也僅讓房價呈現短期下跌而已，其後在中國資金逐漸湧入的情況下，房價仍持續處於上漲狀態。

2012年10月26日香港政府為遏止房市泡沫，再度宣布兩項針對住宅的措施，包括延長額外印花稅適用期至3年，並針對非香港永久居民及公司企業購屋者，須再徵收15％的額外印花稅。

按香港2003年6月29日與中國簽訂CEPA，當月港島面積120平方公尺以上之高級住宅，每平方公尺售價僅港幣54,339元(每坪新台幣73.99萬元)；2010年12月，已大幅飆漲至港幣191,134元(新台幣260.26萬元)，漲幅高達2.52倍；2011年12月，再漲至港幣285,817元（新台幣389.18萬元），漲幅亦達50%；2012年8月則小幅回跌至港幣237,245元(新台幣323.05萬元)，跌幅17% (按3月16日，1元港幣= 4.119元新台幣計算)。

雖然此跌幅不如預期，但從香港私人住宅售價統計資料卻發現，160平方公尺以上的大坪數物件，成交量呈現萎縮，每個月成交量低於20件，此一情況從2011年7月起持續至2015年2月。反觀同期，小坪數的40平方公尺以下，及中大坪數40~69.9平方公尺之物件，交易則持續熱絡。

新加坡是世界公認高所得且住宅自有率最高的國家，主要緣於創立於1955年的公積金制度(central provident fund; CPF )，不僅建構了亞洲最成功的社會安全制度，更為全民提供80%的廉價組屋(即台灣通稱之國宅)；其所以能夠達到全球矚目的最高住宅自有率，主要應歸功於國有土地高達80%，加以稅制完備，市場區隔分明，組屋與一般住宅價格控制得宜。

新加坡「房產稅」主要係為調節貧富差距、補貼低收入者的重要手段，其房產稅係按房屋的年產值(annual value)計算，而年產值係房屋每年可賺取租金的淨收入，亦即年租金減去物業管理、傢俱、維修的費用；至於自住房產稅率為4%、其他類型為10%，惟對於超過100平方公尺的「富人住房」則課徵較高稅率。

2011年新加坡稅務局調整自有房地產的產業稅徵收辦法，規定經過評估後的房屋年價值中6,000新元以內部分免稅，6,000~65,000新元之間按4%稅率徵收，65,000新元以上按6%稅率徵收。在買賣交易方面，買方要繳交2~3%印花稅，但稅額按「總房價」3%計算後可以扣減5,400新元；房屋出售時則要繳交所得稅，惟持有5年後出售則免徵所得稅。

新加坡後來大幅提高印花稅，凡持有4年內即轉賣的房產，都要課徵印花稅：第1年課徵「交易價」的16%，第2、3、4年轉售則分別繳付12%、8%和4%印花稅。

台灣在2011年6月實施奢侈稅，主要是仿照香港及新加坡做法，以「交易價」為課稅的稅基，其間差異在於三地的稅率不同，而政府即將推動的房地合一實價課稅的稅基為「交易利得」，也就是以「賣出價減去買進價的獲利部分」作為課稅基礎，稅負會比現行的奢侈稅減輕一些。

最近有不少評論，與同為華人世界的香港和新加坡相較，嚴厲指責政府長期忽視居住正義，不敢大幅調整房地產稅制，導致12年來房價持續向上攀升，其實最主要原因，應與土地權屬與土地儲備制度息息相關。

其中最大差異，在於港、星、台等華人世界中，唯獨台灣所有土地幾乎都為私有，加上早期興建國宅大都以出售為主，導致政府手中沒有籌碼，政策無從施展，殊為可惜。

香港政府曾於2012年10月17日首度公開土地儲備資訊，藉以消除房價上漲之預期心理，此一做法或可作為政策擬定之參考。

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