父母送房　有負擔的贈與划算嗎？ │理財周刊

文．莊孟翰（顏瓊真整理）

Q:台北蔣先生問：父母常以買房方式來贈與子女，幫助子女成家立業之外，也能達到節稅功能，「附有負擔之贈與」即是常見案例，亦即約定房貸由兒子承接，請問贈與稅要如何計算？

A:安永聯合會計師事務所執業會計師楊建華舉例說明：在解析之前，應先了解一下法令相關規定。依據遺產及贈與稅法第21條有關「扣除額」的規定，「贈與附有負擔者，由受贈人負擔部分應自贈與額中扣除。」另第22條有關「免稅額」的規定，「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額220萬元」。

贈與稅的計算公式為：(贈與總額－扣除額－免稅額)×稅率10％＝應納贈與稅

就蔣先生所問的「附有負擔之不動產贈與」舉兩個案例說明如下：

【情況1】一般情況贈與試算

◆不動產市價1,500萬元

◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元

【情況2】附負擔不動產贈與試算

說明：父親以自有現金1,000萬元及向銀行貸款500萬元購買市價1,500萬元之不動產，再將此不動產及房貸一起贈與子女，以後這間房子的房貸由子女繳納。

◆不動產市價1,500萬元

◆不動產之公告土地現值與房屋評定現值合計900萬元

◆房貸500萬元

由【情況1】及【情況2】兩範例可知，善用「贈與附有負擔」後，可大幅降低贈與稅應納稅額(由68萬元降至18萬元)。

但因房地合一新稅制甫於6月5日經立法院三讀通過，並即將於明年1月1日開始實施，因此，日後售屋時，則要小心「賣價減買價，財產交易所得變大」的問題。

因為多年後，若子女要出售此受贈之不動產時，計算房屋「財產交易所得」是以當時父親申報贈與稅時的價值作為子女的取得成本，即是以900萬元所包含的「房屋評定現值」當房屋部分的取得成本，而非依當時房屋部分的市價，亦即減項─房屋取得成本降低，導致出售不動產之財產交易所得變高。

舉例來說：若贈與時的房屋評定現值為450萬元(市價為750萬元)，日後出售該不動產，計算房屋財產交易所得所使用的原始取得成本即為450萬元。若房屋部份的售價為750萬元，即會產生財產交易所得300萬元，必須課徵5~45%的所得稅。

實質結果：雖然房屋的贈與稅課稅基礎低估了300萬元價值，節省了贈與稅(稅率10％)，但日後財產交易所得稅(稅率5~45％)增加。最終出售後究竟有利或不利，尚不一定。

此外，還得注意以下3大事項：

一、受贈人必須有還款及支付貸款利息的資力：

若A無工作、工作所得偏低或國稅局查調其歷年所得都不高，突然受贈一筆附有負擔之不動產，若國稅局認為A無償還能力，會調整此筆贈與稅申報，剔除原先贈與人申報之附有負擔扣除額，故申報扣除附有負擔扣除額，實務上需提出受贈人所得證明等文件。

二、贈與行為發生後再借貸的款項，無法以附有負擔方式扣除：

主張「附有負擔贈與」，受贈人負擔部分必須於贈與時即已「同時」存在。父母在申報贈與時若主張此不動產之房貸將由其子女(受贈者)承擔，但國稅局發現此筆向銀行的貸款是在贈與日後才進行申請，則國稅局會調整此筆贈與稅申報，剔除原贈與人申報之附有負擔扣除額並對贈與人補稅。

三、資金有無回流跡象(即附有負擔之債務日後並非係真實由受贈人償還)：

若父親(贈與人)贈與不動產予子女時，主張贈與標的有設定抵押權予丁君，該贈與附有負擔，應予以扣除。倘若國稅局發現丁君並不知該債務轉由他人負擔；其次，雖然子女有將部分債務金額轉與父親，但父親並無法證明此筆金額的確有償還丁君時，國稅局就會將父親原先主張的附有負擔扣除額剔除，並補發新稅單予其父，補徵因先前扣除附有負擔部分而少徵之贈與稅。

「審閱期」攸關權益，買屋前宜堅持

Q:新北市莊小姐問：何謂審閱期？簽訂預售契約前應注意哪些事項？

A:莊孟翰答：依消費者保護法規定，企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。

建設公司簽定之不動產買賣契約，屬於定型化契約的一種，對於應否預留契約審閱期間，依消費者保護法的規定為：

按消費者保護法施行細則第11條規定：企業經營者與消費者訂定定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。

此外，依內政部103年4月所公布之「預售屋買賣契約書範本」，以及101年10月所公布之「成屋買賣契約書範本」規定，不論是預售屋或成屋，契約審閱期間均為「至少五日」。

因此，簽訂契約前應預留審閱期，並確實了解契約條文內容細節，如有疑問，不妨先請教律師、代書或房地產專家後，再行簽約。

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【原文刊載於《理財周刊》772期，更多精采內容請上《理財周刊》官方網站；《理財周刊》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載】