新制上路　房市買賣議價教戰守策│理財周刊

房地合一稅實施前後，買賣房地該如何動作？坊間有不少版本的房地買賣全攻略，教民眾要有「陣痛期」的心理準備，本刊則是進一步提供讀者攻守最佳策略。

文．顏瓊真

紛擾多時的「房地合一稅」實價課稅方案，於今(2015)年六月五日經立法院三讀通過後，確定自2016年一月一日起開始實施；但政策確定後，民眾對於該如何適用是最有利的，仍是霧煞煞，坊間也出現不少買、賣房的教戰守策，希望提供一盞明燈，不要因錯判形勢而多繳稅金。

根據立法院三讀通過的版本，所謂「課稅所得」，是房地收入減去成本、費用及依《土地稅法》計算之土地漲價總數額後，再乘以持有期間的稅率；稅率則包括：持有一年以內課45％、一年以上至二年以內課35％、持有二年以上至十年以內課20％，超過十年以上則課15％。

自用住宅減免四百萬元

至於自用住宅則有減免規定，包括：一、個人或其配偶、未成年子女設有戶籍，持有並實際居住連續滿六年，且無供營業使用或出租；二、課稅所得在四百萬元以下免稅，超過四百萬元部分，按10％課稅；三、六年內以一次為限。

在重購退稅規定方面，「換大屋」可全額退稅，「換小屋」則依比例退稅，但重購後五年內不得改作其他用途或再行移轉。

另有「防錯殺條款」，包括：一、合建分屋、調職，或非自願離職，於二年內出售者，稅率為20％；二、繼承或受遺贈取得者，持有期間得與被繼承人或遺贈人合併計算。

淡江大學產業經濟系副教授暨德明財經科技大學客座教授莊孟翰談到，政府當初在實施「奢侈稅」時，論及自用住宅的「適用範圍」，直至今年都還有新的解釋出現。他預估，「房地合一稅」的三讀通過，只是確定政府可向人民徵稅的基本方向，至於適用的細節，雖有「防錯殺條款」，但即便財政部日後有一百問、一百答，仍不足以說清楚、講明白。

台灣房屋副總裁周鶴鳴針對房地合一稅三讀後，民眾買賣房屋，光是在今年十二月三十一日前買或賣，甚或2016年一月一日後買或賣，有關「持有期間」的算法，他表示，因今年底前還有「奢侈稅」的適用，前前後後的算法多達四十七種之多，連專業的房仲經紀員都不見得人人皆懂，更何況是一般民眾？因此，恐怕會有一段陣痛期。

距離2016年一月一日的房地合一實施日期還有半年期間，但這半年，究竟是買房的好時機？還是賣房的好時機？各界說法不一。

群義房屋總經理潘家成表示，房地合一三讀通過後，政策有明確的方向，對原本觀望的市場買氣可望從平淡轉回溫，市場氛圍較有信心；另外，房地合一稅訂定「日出條款」，預計明年上路，同時將停止課徵奢侈稅，此對目前有意購屋的買方來說，若在今年年底前完成購屋，未來售屋仍適用原本舊制，因此年底前購屋反而可能較有利。

八成三民眾對新制一知半解

周鶴鳴指出，台灣房屋智庫透過網路進行問卷調查，發現預計在今年下半年購屋的民眾占35.26％，其中，有63.64％的民眾是為了適用現有制度，選擇年底前入場。

不過，調查也顯示，除了6.28％的民眾非常了解之外，有超過83.58％的民眾對於房地合一稅「一知半解」；其中，包括57.98％「有聽說但不懂」，25.6％是「有點了解」，甚至有10.14％「聽都沒聽過」。

智庫發言人張旭嵐分析，房地合一稅從去年至今，提出過許多版本，購屋族無所適從，新版本剛拍板過關，許多民眾還需要比較新舊稅制的差異性，才會逐漸恢復信心。

買賣前，先算一算稅額

她說，房地合一稅採日出條款，明年元旦後購屋，才適用新制，自住且持有六年以上有四百萬元免稅額。對於一般長期自住的民眾來說，如果在今年十二月三十一日以前買，持有滿二年將可以永遠適用現制，因為大部分房子的房屋評定現值是逐年折舊，所以住越久稅越低；相對而言，明年購買的將適用新制，增值多少都按照房地合一稅制繳稅，如果選購高價新屋，可能更要仔細試算，才知道今年買或者明年買會較划算。

全國不動產企研室主任張瀞勻分析，房地合一稅明年元旦上路，奢侈稅同步取消，因此「買房早一點，稅金差很大」，消費者若在今年底前購屋，持有滿二年以上可沿用舊稅制(依房地比計算房屋財產交易所得稅)，稅負較低，且既無奢侈稅，亦無房地合一稅，購屋相對划算！

東森房屋董事長王應傑表示，房地合一稅不溯及既往，原先受奢侈稅兩年閉鎖限制的資金，將因而得到解套，提醒想落袋為安的賣方，應把握新法上路前的蜜月期，讓資金早日落袋為安，而有自住或換屋剛性需求的買方，更應把握這個議價好時機。

他舉例，若某甲在今年六月買入總價一千八百萬元的房產，在2016年五月以二千萬元賣出，以奢侈稅持有一年內課徵總價15％的規定，依法應上繳三百萬元；但房地合一上路後，則以出售房地產「獲利金額」先扣除土地上漲的總數額(因各地公告土地現值漲幅不一，暫以十萬元計)，再乘以45％規定，換算後，某甲僅需繳稅約85.5萬元，故新制需繳稅賦將大幅減少四倍。

新稅制前 黃金購屋潮

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛認為，這次稅改徹底顛覆既往的不動產課稅方式，台灣房市將正式告別「輕稅時代」，預期到明年元旦前會出現為了趕著適用「房地分離」舊制的購屋潮。

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【原文刊載於《理財周刊》773期，更多精采內容請上《理財周刊》官方網站；《理財周刊》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載】