文．莊孟翰(顏瓊真整理)
Q:桃園張太太問：過去鬧烘烘的台灣房市，好像真的變冷清，政府還沒正式推出「房地合一」實價課稅，但似乎威力不小。
A:財政部當初在擬推動實價登錄時曾表示，不會據此作為課稅依據，而根據《地政士法》第26條之1、《不動產經紀業管理條例》第26條之1及《平均地權條例第47條》等三條法令，都明文「已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。」
但實際上，政府早已經由各項管道著手蒐集相關資料，從建商手中取得預售屋購屋名單，再祭出綜合所得稅的「財產交易所得」，要求過去幾年有買賣交易者要核實申報，否則就要追補，甚至祭出罰則。而一旦握有第一次交易的實價登錄後，未來只要有出售行為，因「第一次交易的買價」已被稅捐機關掌握，即難逃政府「追稅」的法網，只不過，這也凸顯政府政策前後不盡一致而徒生不少怨言。
如今，政府打算在明(2016)年1月1日實施「房地合一」實價課稅，但行政院版本卻還未定案，尚未送進立法院，遑論在立法院預定會期中排進議程進行討論；或許，這也正好可給予外界多表達不同看法的空間，也能讓立委們好好思索規劃更為完備的稅制。而在討好選票的同時，究應如何兼顧85.3％已擁有自有房屋者的權益，慎勿一味朝重稅方向思考，反而忽略了重新建構合理稅制之初衷。
另一方面，其實政府已經錯失「房地合一實價課稅」最佳時機，因為一般加稅應選在行情最好的時刻，也就是在2011~2012年行情還處於高檔時加稅，對一般投資有獲利的人來說，不會太「有感」，但如今房地產景氣急遽下滑，自然對各種短期內驟增的稅負「斤斤計較」。
而以往是針對有錢人加稅(豪宅稅、囤房稅)，如今，連一般有房的民眾(每年5月繳房屋稅)都難免荷包失血，因此，以現階段台北市高級住宅或豪宅瞬間「稅上加稅」，難免會招致政府為打房而刻意加稅的不同解讀。
當然，政府並不是不能「加稅」，只是加稅應視景氣動向「緩步漸進」，而不是一下子持有稅、交易稅、資本利得稅全端出來，從奢侈稅、豪宅稅，再到囤房稅等新名目的加稅動作之外，房屋稅的稅基及稅率又同步調高，尤其台北市政府還出重手，大幅調高房屋標準價格。
過往的住家用稅率大都採低稅率，約為房屋評定現值1.2％，但目前只要擁屋超過3戶，從第4戶起就改以3.6％課徵房屋稅，等於加重2倍；另如果是台北市，從2014年7月起，就房屋標準價格的工程造價項目，從過去4,580元/㎡(每坪15,141元)，一下子調高至32,900元/㎡(每坪108,760元)，有些豪宅產品甚至更調高至20萬元，引發外界以「30倍」來形容稅負加重的幅度。
根據2015年全球房地產指南就「租賃所得的有效稅率」統計，台灣居全球第21名，遠遠落後先進國家；此外，在全球「最值得投資城市」中，台北市則被評為「一顆星」，屬於最不具投資價值的城市。因此，在積極推動房地合一稅制時，仍應兼顧合宜稅率與整體國際經濟情勢為宜。在房屋稅等相關持有稅負還未往上調之前，台北市就只獲「一顆星」，如今調高後的評比，恐怕會更不樂觀。
此外，房屋稅及地價稅的稅基調整屬於地方政府權限，但地方首長為了不得罪選民，基本上調幅都不會太高，而財政部為了鼓勵地方政府調高稅負，就拋出增加中央統籌分配款的誘因，藉此希望地方政府能一併加入行動。
就現行規定，公告地價(作為地價稅申報依據)每3年調整一次，公告土地現值(作為土地增值稅申報依據)則每年1月1日公告，一般來說，歷年公告土地現值大都趨向偏低，以減輕人民租稅負擔。
但在政府「加稅」聲聲催情況下，公告地價及公告土地現值都有同步調高趨勢，因此，對於今年12月底將會公告民國105年新的公告地價(上一次調整在102年)，讓公告土地現值有參考依據，惟同步也會影響到明年11月開徵的地價稅。因此，幾乎可以很肯定的預告，明年的地價稅、土地增值稅勢必都會隨之調高，民眾不管持有成本還是交易成本都將增加。
可以預期的是，台灣房地產未來將進入重稅時代，從而亦將促使大量資金競相流向海外不動產，就房仲業的調查，去年資金外流就高達480億元。
基本上，我不是不贊成加稅，其實就過熱的房市而言，用加稅作為短期的打壓，我覺得是OK的，但就長期來說，實不宜過重，尤其在房市走下坡情況下，無異雪上加霜。
未來房地合一實價課稅一旦正式實施，影響面將會相當大，目前顯而易見的問題就包括：
一、「二次屋奴」：很多人過去買了房子，好不容易存了一筆錢想「小換大」，但面對賣方一定會將稅負加計到「賣價」上，將導致換屋族又要淪為第二次的屋奴。
二、稅收：短期看似增加，惟若因重稅而導致長期交易委縮，反而得不償失。
三、下濾作用受阻：原本小屋換大屋的規劃，日後可能會因持有成本大增而延緩換屋期程。
四、節稅難：民眾無法按過去利用遺產及贈與稅免稅額的傳統規劃，達到節稅效用。
五、都更之路更漫長：民眾因日後都更所分回的新建房屋造價被大幅調高，持有成本大幅提高，土地增值稅亦必相當可觀，而不積極參與都更。
六、地上權：將因地價稅調高而增加「地租」成本，致推動恐將受阻。
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