文．莊孟翰(顏瓊真整理)
根據供需定律，當房子供不應求時，房價會往上漲，但當供過於求時，房價則會向下修正。就台灣而言，因就業及居住人口過度集中在都會區，導致都會區房價不斷上漲，然而都會區的房子真的「供不應求」嗎？其實不然，因為有不少投資客「囤房」，以致有很多房子是處於無人居住的「空屋」狀態。
包括中央政府及地方政府，現階段解決人民「居住」問題，都把焦點集中在「興建」社會住宅的方向，如台北市長柯文哲提出8年5萬戶，另民進黨總統參選人蔡英文提出8年20萬戶的構想。
惟就另一角度加以思考，如何藉由深入探討既有的「空屋」或「餘屋」，希望在興建新的社會住宅供給量外，有效地引導民眾手中持有的「空屋」釋出到租屋市場？
我在本刊791期曾提到，德國住宅自有率僅46％，而一般民眾租屋意願則高達70％。德國目前租屋民眾當中，約有60％居住在私人擁有住宅，30％為住宅合作社所有，另約10％為政府所提供之社會住宅；主要也是在提醒政府，一味地興建新屋，不見得就能解決民眾住的需求。
就好像柯市長最近針對市府在4月推出的570戶捷運聯開公共住宅，在進行第二次招租時卻仍有6成租不出去，柯Ｐ有感而發的表示，目前的公宅租金太貴，但出租對象卻又限定於收入「40分位」以下的人才能承租，而這一階層的支付能力又相當有限，這中間就難免會有自相矛盾的問題了！
內政部營建署於10月中旬舉辦了一場「辦理103年低度使用住宅及新建餘屋資訊統計與發布」委託研究案審查會議，我也列席參加，就研究單位所提出的調查報告，民國103年「新建餘屋(待售)住宅」計算結果，自99年第2季的2.5萬餘宅，緩步下降至100年的2.1萬餘宅，再逐步上升至102年第4季的2.7萬餘宅，而103年第1季則攀升至3.4萬餘宅，第4季再上升至3.8萬餘宅。
按該項統計資料是針對全國各縣市所做的統計，並指宅數較多的主要以六都行政區為主；但基本上，我認為這項調查可以再將範圍大幅調整，主要原因在於就業人口大都集中在北台灣(雙北市、桃園市)，較有居住的迫切需求，而其他縣市不太會出現「沒房子」可住的問題，因此，有關「餘屋」或「空屋」的調查，應側重在北台灣的三直轄市。
根據統計，現階段全台有屋族共746.6萬人，住宅自有率84％，其中：539.4萬人只擁有一屋，占72％，擁有4戶以上，共27.8萬人，擁有10戶以上，共1.7萬人。
另根據1980~2010年空屋調查統計(如附表)，2010年的空屋數約為1,560,355戶，其次，依據今年5月中央銀行根據營建署所公布台電用電度數的推估為143萬戶；而以上數據，行政院主計處曾推估，其中第二屋與休閒戶約占一半。此外，北台灣空屋合計約69.28萬戶，約占全台空屋156萬戶44％。
因此，當務之急應是集中力量，積極就下列地區進行空屋調查：
(一)台北市：以大同區、萬華區、文山區、內湖區、南港區、士林區與北投區為主，因以上七行政區部分地區房價較低，不論租金或利息補貼，可行性較高；其他高房價區域縱然提供出租，弱勢族群依舊負擔不起。
(二)新北市：以三重區、板橋區、新莊區、中和區、永和區與新店區為主，以上六行政區房價雖較高，惟仍遠較台北市為低，因此，如何促使空屋提供出租，較具實質意義。此外，不論租金或利息補貼，可行性都遠較台北市為高。
(三)未來新北市新莊、林口、三峽、淡水以及桃園市各區空屋、餘屋將會逐年增加，應設法促其釋出提供出租使用。
台北市在郝龍斌市長時代，曾推出「愛心房東」的公益租屋平台，惟效果不彰，探究其原因，乃是「誘因」不夠。而我也曾多次呼籲，充分運用租稅手段，促使大量空屋餘屋釋出，例如大幅提高第二戶以上非自用住宅的持有稅(房屋稅、地價稅)；另如提供出租，可大幅降低房屋稅、地價稅，亦可訂定提供長期出租者未來出售時給予土地增值稅打折優惠等建議。
再者，亦可將現行43％的租賃所得必要費用，大幅提高至70％~80％，以期藉由減輕稅負以鼓勵多屋族釋出空屋，提供出租使用。
總之，在當前高房價所導致年輕人無力購屋之情勢下，如僅就「興建」角度亟思解決對策，必然緩不濟急，更非絕對必要，尤其是中南部房價較低區域；因此，社會住宅的推動應搭配空屋、餘屋之釋出，靈活運用，方為上策。
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