從景氣轉折期待房市峰迴路轉？

文．莊孟翰(詹櫂駿整理)

國內這一波房地產市場景氣自2013年底即開始出現轉折跡象，尤其是今年買賣移轉數量可能創下二十五年來的歷史新低，預估可能萎縮到二十二萬至二十三萬戶之譜，房地產市場交易急速冷卻，各相關行業莫不叫苦連天。

究竟這一波房市景氣低迷是如何產生的？另外從歷史經驗及景氣循環來看，又將何去何從？何時才會擺脫低潮，逐漸邁向復甦之路呢？

國內房地產市場自民國六十年代至今，已經歷多次景氣循環，綜觀其走勢變化，約可畫分為「供需結構」、「資金結構」與「稅制結構」變化這三大階段。

回顧往昔，民國七十八年之前，台灣房地產市場資金並不充沛，加以當時銀行利率很高，建商資金成本壓力也很大，市場供給數量有限，導致房市長期處於需求大於供給狀態；在此情況下，不論是一般購屋或投資者幾乎每買必賺，可以說是房地產的黃金年代。

不過民國七十八年之後，市場即逐漸呈現供給遠大於需求之超額供給情況，導致景氣急轉直下，迅即陷入長期衰退，直到十三年後方才再現峰迴路轉。

在民國六十年至九十年這三十年期間，景氣主要是繫於「供需結構」變化，房價漲跌幾全端視供給面與需求面，此一情況一直持續到2008年才出現反轉攀升走勢，其因在於全球金融海嘯後，各國莫不急於掙脫衰退劣勢，紛紛施行量化寬鬆政策，不斷釋出貨幣，從而亦造成經濟復甦過程同時引發另一波資金行情，導致熱錢大量流入房市，再加上當時政府大幅降低遺贈稅導引海外資金回流，引發房市一波緊接一波的漲勢。

2008年這波房地產景氣熱潮不同於之前景氣循環的「供需結構」變化，主要原因乃是大量的海外資金及國際資金湧入所衍生的「資金結構」改變所導致。

直到2013年，這一波由資金行情所帶動的景氣才又產生另一結構性變化，景氣開始急轉直下，房市交易急速冷卻，主要是因為「稅制結構」大幅改變所致，直接的導火線便是偏低的房屋稅制自民國七十年代沿用至今，已多年沒有調整，直到2013年政府積極推動稅制改革，希望透過稅制大幅調整來抑制不合理的房價漲勢，終致景氣急遽逆轉。

自2014年以來，政府分別推動了四項房產稅改政策，包括2014年七月一日房屋稅稅基與稅率大幅調整、今年一月一日同時將公告土地現值及公告地價大幅調高，並且開始實施房地合一新稅制，至此房產稅政策已是「四箭齊發」，最近政府又急於籌措長照資金，將再度調漲遺贈稅，這「第五箭」也已箭在弦上，蓄勢待發。

然而台灣房市在這一波稅制調整之後，由於房屋持有成本大幅提高，不論是建商、房仲業還是平民百姓皆告中箭，使得景氣急轉直下，即使中央銀行想藉由調低貸款利率以及降低自備款成數來緊急CPR也於事無補，因此，可以預見的是，短期房市景氣仍將難有起色。

回顧歷次景氣循環過程，從第一波民國六十二～六十三年至第二波六十七～六十九年，景氣循環期間相隔大約四年，惟接下來從六十九年一直到七十六年則長達七年，然而最近一次的谷底卻從民國七十九年一直延續到九十二年，長達十三年之久，由此可見房地產景氣循環與房價起伏、資金鬆緊、市場供需、稅制結構息息相關。

而其中最值得檢討的，應是長達十三年的多頭行情，為何會一夕逆轉，原因無他，重稅的結構性改變將會促使多屋族從此改變資產配置的傳統習性，除非房價依舊長期看漲，否則不會再盲目的將大量資金挹注在一個租金收益小於持有成本的標的。

雖然從過去的歷史數據觀察，這波房市景氣復甦縱然不致遙遙無期，不過從國際經濟情勢加以探視，全球金融市場游資依舊充斥，短期內利率也不致驟然大幅調高，縱然房地產仍然廣被視為增值、保值的投資標的，惟就當前國內整體政經環境加以探討，這波U型走勢的循環大致底定，並且尚未觸底。

因此，未來三至五年間整體產業仍將處於低迷狀態，縱然各級政府不斷對外宣布將會檢討改進房產稅制，惟如不能回到原基準點重新檢討稅基，恐亦只是放放風聲、試試水溫而已。

試想，如僅就已稅上加稅的頂點略為小修一下，還會有什麼值得期待的奇蹟出現?!

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