探討「實價登錄」的五大缺失與六大建言！

文．李同榮

實價登錄已成為房價走勢呈現的落後指標，到底是誰在誤導房價？業者？政府？學者？房價指數？還是實價登錄？

實價登錄上路滿五年，內政部擬翻修相關法規，最大變革就是房屋資料識別化，未來將不再是區段式、去識別化的資訊，而是「幾號幾樓」的詳細門牌成交行情，這是遲來的訊息透明化政策，政府早該這麼做，現今政府的實價登錄與房價指數公布會失準，都與實價登錄去識別化(無詳細門牌)有關。

中華民國住宅學會六月十二日舉行「房價指數的重要性」座談會，針對房價指數失準與實價登錄失真的原因，與會專家學者各說各話，其中最重要的議題核心就是實價登錄去識別化以及因時間差導致的落後指標。

與市場背道而馳 房價指數失準

過去十數年來，政府從委託不動產資訊中心到現在委託住宅學術研究單位做出的房價指數老是與市場實務差距甚大，問題出在兩個主要原因：(一)過去用市調方式針對銀行業者採樣完全失真，但研究學者缺乏市場實務經驗，根本無從判斷真偽。(二)現正有實價登錄做依據，但實價登錄不但是落後指標，且誤差仍然很大，包括虛價登錄、去識別化、登錄時間差、公布時間差、政府人工篩檢延誤……等因素。

有關營建署房價住宅指數失真已不是新聞，採樣失真，結果當然失真！內政部還要花一億八千萬建立精準房價平台，結果當然也是不精準！為什麼？只有一個答案：「因為台灣房價大數據尚未完整」。如同當初我一再反對不當的租屋平台建立，結果政府照花幾千萬卻換回的是蚊子平台，我們要問，為什麼業者從實務角度一直提醒政府有可能會失敗的政策，政府卻執意不聽，寧願相信不貼近實務的學者，這就是過去與現正的領導者「學術論政」的悲哀！

大數據未完整正確 實價登錄失真

針對房價指數失準，張金鶚教授說影響房價因素很多，業者用平均數來分析容易誤導大眾，這是過去最大的問題。個人認為，張教授所言是在轉移房價指數失準的焦點，政府的房價指數與業者的平均數房價都只是房價走勢參考值，個別產品、區位、品質需要市場實務專業判斷，若業者房價平均數會誤導大眾，營建署房價指數更會誤導大眾，房價已跌十季，全國指數還比前十季高，不但是落後指標，而且是與市場背道而馳的指標。

國泰指數更是讓人搞不清楚，什麼叫新成屋與預售屋平均房價指數？這是兩種完全不同的市場產品，價格差距甚大，預售過去用市調統計，成屋現正依實價登錄做依據，負責的學者完全沒有依市場實務專業判斷，且拿兩類不同產品做出平均價，這才真會是誤導大眾的行為。而且，在實價登錄的大數據未完整未正確之前，大量估價的平台做出對個案出入甚大的估價分析，更是誤導房價與消費大眾最可怕的源頭。

 實價登錄已公布五年之久，在實務檢討上，個人覺得登錄制度一直存在著五大缺失如下：

一、公布時間延誤，導致價格誤差大

民眾確定購屋當下價格是最真確，但經過約定簽約日、用印日、送件、完稅、過戶、過戶後三十天內登錄、政府審核篩選、正式公布，時間落差已逾二到三個月，市場參考價值就出現誤差。未來政府該做的是過戶同時登錄，登錄同時公布，若擔心登錄異常的個案影響價格分析，這種審核篩檢工作可公布後再進行，並不影響價格的分析與房價指數研究的依據。

二、去識別化，導致空間判斷落差大

因為去識別化，沒有詳細門牌揭露，就無法精確判斷位置與行情，同樣一路段的前後、左右、對面街廓都有可能價差10％以上，誤判情況嚴重，等於消費者要靠瞎子摸象方式研判行情。

三、登錄權責錯亂

目前登錄權責歸地政士與經紀人，但要登錄落實，房地合一稅能確實課稅，一定要將登錄責任歸責於買賣權利與義務人，並得委任專業地政士與經紀人登錄，這樣買賣方為了稅制的負擔，就會相互牽制並避免作假，登錄資料也才會確實。

四、屋主自租不用登錄，惡法殘害租賃市場

實價登錄針對租賃市場登錄規定，屋主自租不必登錄，交給房仲撮合就需登錄，這簡直是一項惡法，無非造成逃稅溫床，縱容非法並造成合法業者難以生存，業者向政府建議陳情了五年，政府仍無動於衷。此法不修，空屋要八萬戶移轉租賃市場，簡直是緣木求魚。

五、無法建立正確且完整的數據資料庫

個別建物成交履歷資料庫的建立非常重要，沒有經過多年累積詳細的數據庫，就無法建立完整的樓盤字典。

針對實價登錄的五大缺失，政府該如何擬訂政策已非常清楚，個人謹提出六大建議：

(一)成交行情揭露即時化。(二)成交行情區段門牌識別化。(三)登錄權責歸責於買賣權利與義務人。(四)租賃登錄歸責於屋主。(五)長年累積數據，建立個別物件正確完整的履歷資料庫。(六)預售市場即時實價登錄施行困難重重，是否必要，政府應謹慎評估可行性，否則將會弊多於利。

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