雨遮新制明年上路房市都更面臨衝擊

草根影響力新視野文╱林旻柔

明年又有新制即將上路！107年1月1日雨遮不登記不計價政策將正式實施，不過，原預期今年會出現一波搶建潮，但今年前7月住宅建照核發戶數為4萬5312戶，甚至略低於去年同期，並未出現搶掛建照潮的跡象；但也可能在第4季，建商會加緊腳步，把握最後雨遮可登記的機會盡快掛照。

想買預售屋的民眾最近應該會發現，不少腦筋動得快的建商在行銷上打著「雨遮不計價」的策略，如此一來，既可達到看似「降價」的效果，又可吸引更多購屋者的目光。此外，也能符合未來的法令規定，建商可在民眾心中留下「早一步為消費者利益著想」的美名，因此近來「雨遮不計價」的銷售標語在房地產廣告中隨處可見，尤其在房價較高的北部房地產市場。

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值得一提的是，許多建商近期推出「雨遮不計價」策略，搶在明年新政上路前先讓利，帶動建案買氣衝高3到5成，明顯比一般新案不到2成的銷售率更好。一旦雨遮及屋簷不能再計價的話，相當於此戶預售屋馬上就打了87折至9折的價格，民眾可能感覺相當划算，且也因此增加了一些買氣。但另一方面，目前房市景氣並未有明顯的提振，仍處於盤整階段，買氣不如過往景氣好時的熱絡，多數建商推案仍保守，也沒有積極買地，甚至以去化餘屋為主，因此，在庫存土地有限情況下，搶掛照的現象並不多見，僅讓持續縮減的住宅建照戶數止跌回穩。

另一方面，雨遮不登記不計價政策恐造成都更出現更多爭議，因為都更政策是「一坪換一坪」，且過去雨遮、屋簷可登記，能降低公設比，因此，未來新建案公設比恐怕會拉高；此外，也可能造成建商將房屋單價拉高的現象。過去雨遮、屋簷採可登記、可計價，2011年5月預售屋定型化契約上路後，改成可登記、不計價，明年又將改成不可登記、不計價，在三種制度併存下，恐將造成消費者混淆，尤其都更案件中，多數是雨遮、屋簷可登記與計價的老屋，但在都更後卻不可登記與不計價，恐會引起一番爭議。

事實上，在國際房產制度中，房屋登記面積僅能登記實際可使用面積，雨遮和屋簷本來就不該登記，若取消登記只是將不合理恢復到合理狀態，且是與國際接軌。只是，未來將會有三制並存的狀態，除了房市需要一段適應期外，民眾購屋時更要睜大眼，注意房屋單價與周遭物件是否相差太多，以避免建商有拉高單價或提高公設比的狀況。