如何擬定完善的購屋計畫?地點、進場時機...一次整理給你!

| 日期:2020-03-19 | 作者: 春光出版 | 分類: 生活新聞 | 瀏覽數: 0

擬定完善的購屋計畫

大多數成家後的年輕人多希望早日擁有屬於自己的住家。然而隨著房價日益飆漲,天價般的房子的確令人望而卻步,因而買間坪數適中、地點佳的住屋便成為年輕人努力的目標。其實,買一個「殼」並不難,重要的是事前的購屋計畫及本身可實現的購屋能力。基本上,你一定要有錢或具備賺錢的能力。不論你現在手上的錢是五、六十萬元,或一、二百萬元,只要有購屋計畫並有消費型態大幅調整,你的購屋夢便可以慢慢實現。

在台灣,房地產市場變化極大,尤其若遇上大幅通貨膨脹時,房地產往往成為人們規避風險的最佳途徑,因為房地產本身具有保值功能;反之,若遇政治不穩定時,房價往往也會順勢下滑,此時即是投資進場的時機。

(圖片來源:資料圖庫)

 

雖然隨時都可以買到房子,然而好機會卻是稍縱即逝,多少人曾為了一時的猶豫錯失購屋機會而懊悔!投機買進房地產不應心存僥倖,房屋交易由於金額龐大且有其景氣循環週期,若非遇到空前的大多頭行情,要想快速獲利必須精打細算。但如果是站在長期投資的角度,在國人「有土斯有財」的觀念下,買進不動產,確實有保值的功能。

要從事房地產的投資,除了詳加分析投資目標的市場狀況外,更須保持「冷靜」的態度。景氣有高峰也會有谷底,只是時間長短有別。經過冷靜周詳的分析研判後,還需要有足夠的勇氣去執行,勇敢地介入或毅然地退出,千萬不可徘徊猶豫,導致錯失良機。我們常聽到這樣的話:「早知道漲這麼多,一年前買下不就賺了!」或為自己的少買感到遺憾、懊惱,因此不免期待房價下挫,結果是喪失更多的機會,年復一年,房子還是沒買成。

房子是人一輩子最重要的資產,因此安全無風險最重要。在九二一集集大地震倒塌的房屋當中,絕大部分都是鋼筋混凝土(RC)的建築,使得大家開始感受到鋼骨鋼筋混凝土結構(即SRC建造)建築物較為耐用。這是因為鋼骨結構建物施工為鋼骨外層另外配鋼筋並灌漿,並另外做保護層,且鋼鐵材料品質較為穩定,再加上鋼骨結構的樑柱接頭處理要比鋼筋混凝土造容易許多,所以大致上鋼骨結構的耐震力是要高過鋼筋混凝土造建築。

不過一分錢一分貨,鋼骨結構建物的造價大約較同一高度的鋼筋混凝土建物造價貴約四成左右,所以國內目前還是以高樓採用鋼骨結構建造較為普遍。但經過九二一大地震的洗禮,未來鋼骨結構的建物應該會日趨普遍。

大部分受薪階級都有相同的感受,即「儲蓄永遠跟不上房價的漲幅」,因此許多人的觀念是先存一筆錢再考慮買房子。遺憾的是,存錢的速度永遠趕不上房價的跳升。因此,以房地產長期看漲的趨勢來看,只要買對房子,隨時都是購屋良機。

 

開始擬定購屋計畫

決定購屋計畫是購屋者的一個重要關鍵。許多人由於過分細心保守,及非有一筆龐大金額才購屋的想法作祟,導致購屋夢想成為一直懸掛在心中的遺憾。購屋計畫執行後,個人的財務壓力固然會加大,若夫妻雙方皆有收入,可以一方的薪資作為房貸基金,另一方的薪資則負擔基本生活上的費用及額外的支出或作為儲蓄用。落實計畫後,經濟上即會趨於緊縮,但若能實現購屋計畫,那種過程將會令人十分踏實,很有成就感。

第一次購屋者不妨考慮由郊區買起,再逐漸轉移到市區來。這是因為郊區的房價較便宜,不妨等第一棟房子增值,且另一方面亦累積足夠的資金後,再考慮購買市區高格調且地點好的房子。很多想買房子卻遲遲買不到房子的無殼蝸牛,在想購屋計畫時都犯了一個共同的毛病,即是以市區市價的房子作為衡量購屋能力的標準。

(圖片來源:資料圖庫)

 

根據許多人的購屋經驗,第一次購屋不可能買到百分之百完美的房子,因此第一次購屋時不妨選擇房價較便宜的郊區下手,之後再慢慢「騎驢找馬」;抱著完善的藍圖「按圖索驥」,恐怕找到老也找不到。況且買房子也要學習曲線,一般剛出社會的新鮮人想要一步登天,買到理想的房子是不大可能的,除非你有個富爸爸支持你。

有了房子心裡自然踏實得多,不必憂慮房價何時再大漲。一旦房價上漲,自己手中的房子也會跟著上漲,隨著逐年增加的收入,幾年後即可換個離市區較近或較大坪數的房子。這種跳躍式由遠而近、由小變大的購屋策略,不僅可以避免房價大漲時手中資金變薄,還可以節稅。土地稅法中明文規定,重購自用住宅符合規定者可以退還土地增值稅,因此若由土地公告現值較低的郊區買起,待幾年後購屋資金充裕時再買公告現值較高的市區房子,只要計算得法,每一次交易的大筆土地增值稅皆可退回。若由市區轉進郊區,因市區土地公告現值較高,想退稅可就不容易了。

 

購屋地點的考量

以自住為主的購屋人,則應將居住環境列為最重要的考慮項目。大部分自住型購屋人通常在所欲購買的房子附近察看之後,若無發現不良居住因子就會決定購買。這種近似走馬看花的勘察方式其實並不周延。例如:欲購屋者發現建商新開發社區周圍有一片綠地,看來不失為理想的居住環境,結果這些綠地竟是汙水處理廠或焚化爐的公共設施用地,豈不大殺風景?

考量居住環境時,若只觀察目前發展的情形是不夠的,還應該掌握都市計畫和分區使用規定。尤其政府正如火如荼地展開各項區域開發計畫,有些民間私有地可能被徵收,因此最好詳閱該地區的都市計畫圖以策安全。

尤其購買預售屋的民眾更應注意,最好在訂約之前詳細查閱該工地附近土地的使用區分,以免發生上述現象,嚴重影響到居住品質。建議你可前往各地政府工務單位都市計畫閱覽室免費查詢,如須影印計畫內容,只要付工本費即可。

只要購買的房子附近無影響居住品質的公共設施,第一關就算通過。接著要注意的就是發展的前瞻性。

由於都會區內大面積可建設開發的土地已相當有限,建商乃朝郊區及山坡地進行開發,這種大面積的開發工作動輒上萬坪,戶數少者百戶,大者上千戶。這些新建的大型住宅社區,各項公共設施均相當完善,例如社區游泳池、公園、運動場及社區安全管理制度,居住品質可謂良善。

但這類房屋也有不利投資的潛在因素。因為這類住宅多位於郊區,數量龐大,施工期長,預售期間投資型的購買人比率相當高,待工程完成,其間轉手的次數亦多,以致行情不易升高,須等些時間待完全消化後才有增值空間。

購屋的動機不外自住及投資兩大類。實際上,自住型購屋亦含有若干投資的成分,因為即使是基於自住的動機而購屋,除了注重居住的環境外,當然也希望所買的房子能增值。而投資型的購屋人動機雖非自住,但在評估投資價值時,亦會選擇居住環境優良的房屋以提升增值性,這與自住型的購屋動機並無二致。

如何尋找自住、投資兩相宜的房子呢?以下幾個條件可供參考:

(圖片來源:資料圖庫)

 

一、文教氣息濃厚地區

都會區內的房地產只要位於升學率高的學校學區內,往往成為爭購的對象。這些升學率高的明星學校學區內的房子之所以如此搶手,不僅基於子女升學問題的考量,文教區也是非常適合居住的地段。

 

二、公共設施完善地區

擁有便捷的交通設施,及公園、綠地多的地區,不僅居住環境品質佳,房地產的增值性亦強。這類型住宅不僅適合自住,也是極佳的投資標的。

 

三、傳統的高級住宅

這些地區的居民素質較高,大都屬於企業負責人、高級主管、醫生、會計師等中上收入的階層。這些高級住宅開發時間早,已無多餘的空地可發展,加上居民經濟能力強,不會輕易轉手,因此市場供給量稀少,房價自然也就易漲難跌。

 

除了地段的選擇外,同樣的地段也有不同建築物,一般購屋者可考量的因素如下:

  1. 格局、採光、通風、視野:

 注意建築物的建築型式、棟距

 注意窗子的型式、大小、顏色、厚度、氣密

 管道間、柱位、樑位、樑深、樓高、淨高

  1. 門、廚具、衛浴設備
  2. 建材:外觀、管線材料
  3. 停車場車道斜度
  4. 安全設施
  5. 公共設施,省能設施

 

選擇購屋時機

由於台灣土地資源有限,人口密度高,再加上所能運用的投資管道仍有限,隨著經濟的發展及國民所得的增加,財富的累積亦不少,故就長期的眼光來看,房地產仍有上漲的空間。若著眼於保值而欲購入房地產的話,就必須對房地產未來的走勢、市場供需的變化,以及選擇有利的地段做好購屋的事前規畫。

儘管如此,一般人在手中有了一筆閒錢,準備伺機進入房地產市場時仍然不禁要問:到底什麼時候才是最佳的購屋時機呢?這是一個相當惱人的問題。但是,最令人困惑的問題亦能抽絲剝繭,理出脈絡來。購屋的時機是永遠存在的,只看你如何選擇罷了。

以台灣房地產發展的情況為例,由於房價一直呈現漲多跌少的走勢,因此只要一個地區的自用型房屋價格跌破該地區原有行情的二成,就無須再猶豫,因為機會稍縱即逝,也許要很久才能再來。也許你會顧慮房價要是再下跌呢?這種可能性不是沒有,但卻極低。以近十幾年來的房價走勢來看,幾乎找不出有哪一個地區的房價跌幅超過三成的,這就是台灣房地產的特性—漲多跌少。

(圖片來源:資料圖庫)

 

即使房地產價格漲多跌少,幾乎一本萬利,但是房地產可不像股票,行情不好而長期持有不僅沒有股利或分紅,還得承擔貸款的利息支出以及房屋的折舊、地價稅與土地增值稅等。所以持有房地產必須建立正確的觀念價格:不漲就是賠。基於這種認識,選擇進場時機就極為重要。

如何判斷房地產市場成長的景氣與否,以選擇進場時機呢?此時你可以採用「七率」作為景氣變化的指標,即經濟成長率、利率、貨幣供給率、通貨膨脹率、人口成長率、銷售率及空屋率。

  1. 經濟成長率:一個國家的經濟成長率若大幅且持續上漲,房地產市場自然跟著水漲船高。民國七十四到七十九年台灣經濟成長率分別高達十二.五及十一.六,那些年亦是房地產飆漲最厲害的年代。這種情形也發生在鄰近國家,各國的房地產價格亦隨著經濟成長而呈現明顯的上漲走勢。
  2. 利率:絕大部分購買房地產的人都是利用銀行貸款來籌措資金,因此房貸利率的高低不但影響購屋成本,也直接影響到房地產景氣的榮枯。利率是影響房地產價格漲跌的第一項指標,民國九十三年開始房貸利率不斷走低,甚至跌到年息百分之一左右,此時也正是台灣房地產最景氣、成交最暢旺的時期。相反的,當房貸利率持續上揚,貸款利息增加,房地產自然步入衰退期。
  3. 貨幣供給率:貨幣供給增加代表民間資金流動大。資金不願待在利率低的金融體系中,於是轉而流向獲利高的市場,房地產自然成為選擇的標的。這可由民國七十六到七十七年貨幣供給率不斷增加,導致國內股市、房地產雙雙上揚得到佐證。
  4. 通貨膨脹率:房地產是對抗通貨膨脹的工具,當所有物價上漲,貨幣購買力降低,一般民眾為了保值,搶進房地產,推升房價高漲。民國九十八年國際原物料暴漲,台灣也面臨通膨壓力,此時台灣房市居高不下。
  5. 人口成長率:人口成長的因素可分為自然成長和移入兩種,不管以哪一種方式成長,對房市的顯著影響仍是需求增加。尤其若移入人口增加迅速的話,對房地產的影響也就越大。
  6. 銷售率:銷售率是指預售屋的銷售率而言。銷售率未達三成,建商的投資成本自然收不回來;通常半年之後如果銷售情況沒有改善,則勢必被迫降價,行情自然下滑。銷售率若維持在五成左右,表示市場供需平衡,價格大致會維持在一定水準。一旦銷售率突破七成,建商的開發成本已經回收,市場需求亦顯熱絡,價格只會繼續攀升,不易下跌。
  7. 空屋率:空屋率高自然形成房價下跌的壓力,反之亦然。過去國內房地產市場一再出現每隔七年左右就有一波大漲行情的現象,頗值得投資人玩味。國內房地產價格的變化不像國外取決於市場的供需關係,而是帶有濃厚的投機色彩。在房地產循環週期裡,由於社會大眾自用的需求增加,再加上通貨膨脹的預期心理,促使大眾將手中資金轉而從事短期投資,期望轉手之間獲取差價,這些原因都會刺激景氣逐漸復甦。

根據資料顯示,房地產市場的榮枯是有週期性的,並且此週期因地而異。每一地區皆有其週期,而週期的長短和變化的幅度則各不相同。大環境左右房地產市場的供需,供需的變化又形成了市場的週期。台灣房地產市場大概每七年左右就會出現一波價格大漲,但是這種大漲屬於獨特的台灣模式,不像國外房地產價格往往取決於市場供需的變化。以過去三次房地產景氣為例,導致房地產價格暴漲的原因並不是自住型房屋的需求,而是基於對抗通貨膨脹的保值心理,及投機賺取差價的因素。

若某一地區經濟繁榮而造就了許多就業機會,大量人口便會自外地湧入,住宅的需求於是急速增加。一旦房價水準和民眾的購屋能力接近時,最先進場者往往為自住型購屋人,這些自住型的購買行為通常會促使房市逐漸步入成長期。

緊接著,許多反應靈敏的投機型購屋者發現自住型購屋需求強勁,於是立刻跟著進場,房價在這批投機客的推波助瀾下因此節節上揚。這種走勢若持續發展下去,定能為房地產市場創造一波景氣的高峰期。之後,一些慢半拍的投資者以及仍在觀望的自住型購屋人眼見房價上漲迅速,唯恐趕搭不上,於是紛紛搶進。由於這批(可能是最後一批)購屋者進場,故房價還有一波表現。自住型需求一旦不再持續,房價自然失去往上推升的動力。

房地產市場景氣過熱時,政府機關主管單位亦會採取一連串的降溫行動,以抑制被炒熱的房地產市場,諸如:調高利率、暫停建築融資,或空地貸款等,這些行政措施往往極具冷卻作用。此外,隨著市場吸金能力轉弱,空屋率上升,建商也開始踩煞車,於是房地產進入不景氣期。

市場景氣步入衰退之後,位於市場假性需求較嚴重區域的房地產,由於投機性購屋人爭相拋售,房價逐漸回跌,此時這種回軟趨勢又會加重購屋者預期低價的心理,市場於是呈現一片低迷,從高峰跌至谷底,約有二至三成的幅度。

在一波波房地產景氣期之中,一些資金不足、未能進場的購屋者只好加強儲蓄能力,並運用各種方法累積自有資金。經過若干年後,當大部分民眾手中的資金接近房價水準時,自住型的購屋者又開始進場,市場吸收能力於是漸漸增強,開始消化現在的商品,於是房地產市場進入復甦期。如經濟成長基礎夠堅強,未來甚至可以締造一波更強勁的房地產景氣走勢。

 

本文摘自春光出版《工作第一年就能存到錢的理財方法(暢銷經典改版):完全搞懂存款、省錢、投資的祕訣

 

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