中彰投》七期空屋潛藏去化危機
撰文：林帝佑
房仲業者統計出六都各行政區的「家戶購屋比」，從幾個上榜的區域來看，前10名中有4個區域落在台中市，包含西屯區、南區、中區和北屯區。以第3名的西屯區來看，是近年房市推案大熱區—七期重劃區的所在區域。雖然此處新建豪宅林立，但是群義房屋不動產企研室特助許鴻政不諱言，推估買盤只有一半是台中人，很多豪宅只住「瑪麗亞」（外傭）。
所謂的「家戶購屋比」是指各區的買賣移轉棟數除以各區的家庭戶數所計算出來的比率。數字愈高表示成交案件愈多，可是背後也隱含著當地推案量大，若房市景氣翻轉，將來餘屋去化的壓力將十分沉重。
德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群認為，「只要是房子蓋愈多的地方，家戶購屋比就會愈高，但主要的實際購屋者卻是外來人口，應非當地家戶，這點要特別注意。」
景文科技大學財務金融系副教授章定煊更憂心地直言，因為這些區域實際購屋者多是外來人口，非當地家戶，換句話說就是，有買、沒住，等待增值後轉手，投資炒作的成分大過實際需求，甚至可以說是「反指標（利空）」！
七期重劃區是目前台中最精華的地段，尤其新市政中心周邊，有大遠百、新光三越、老虎城購物中心、國家歌劇院、秋紅谷生態公園等設施，生活機能、區內交通都是中上水準。也因為如此，建商都推出中大坪數的豪宅建案以取得較高的獲利，同時讓有錢人產生一種「我沒有買一戶就不像有錢人」的心態，因此該區域的買方很多是台商、台北客。
許鴻政進一步表示，台商偶爾回台灣住、台北客假日才來住，造成七期的「點燈率」低，看起來空屋比率較高。章定煊認為，台灣空屋有3個怪現象：1.新屋的空屋率比舊屋高。在正常市場結構下，舊屋接近使用年限就會開始換屋至新屋，可是舊屋更新困難、新屋價格卻高不可攀，也凸顯了台灣許多新建個案，只是有錢人置產的標的；2.重劃區空屋率比舊市區高。新開發區有較完善的規畫及建設，空屋率應比舊市區低，然而台灣舊市區卻人滿為患，起因於許多重劃區基本條件不佳，甚至在沒有實質需求下，為了重劃而重劃；3.豪宅空屋率比一般建築高。因為豪宅變成富豪的典藏、炒樓標的，使用狀況較佳者，尚有幫傭長住其中，使用狀況較差者，就變成高級蚊子養殖場。
根據營建署2014年9月公布的「低度使用（用電）住宅、新建餘屋（待售）住宅」統計，也就是空屋、餘屋的調查，西屯區的空屋率達11.53%，高出台中市平均的10.36%，且戶數多達1萬1,609戶，是全市最多；餘屋狀況同樣是全市最糟的一區，多達792戶。而這些數據不包含近年取得建照、尚未完工的戶數，若加上這幾年的建照戶數更是驚人。花敬群大膽預估，台中空屋、餘屋的狀況繼續惡化是跑不掉的結果。
「台中市最應該做的是推動舊市區的更新與區域活化。」章定煊說。然而台中市目前卻大舉開發十四期重劃區，無視七期重劃區已有龐大空屋、餘屋的窘境。
另外上榜的南區、中區和北屯區，群義房屋南區復興店協理劉建忠說，南區有靠近台中火車站的優勢，且連接台74線快速公路也相當便利，跟周邊比價相對便宜，吸引較多自用、首購進場。以區內主要幹道復興路來看，5年以下的新大樓，成交每坪22萬元∼23萬元，一般中古大樓則每坪落在15萬元∼17萬元。
針對中區，許鴻政分析，該區是完全成熟的市場，家戶購屋比高的主因是新增供給量少，戶數也不容易成長，而且市場規模僅是「西屯區的尾數，所以波動大」。不過，該區辦公室多，加上靠近火車站，可能是辦公需求提高了交易量。
北屯區的部分，則是因為有重大建設陸續完工，例如洲際棒球場、台74線快速公路、水湳經貿園區等，使得人口增加。想購屋的人可考慮門檻低的南區，但南區為傳統舊市區，規畫沒有那麼完善，因此小環境要特別注意。
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