取得大筆資金 該先還房貸嗎?

| 日期:2017-06-11 | 作者: Smart 智富月刊 | 分類: 生活新聞 | 瀏覽數: 0

撰文:陳彥丞

現在年輕人要買房,因為能夠籌措的自備款並不多,以至於大多數人繳付的房屋貸款,不但相對總額大,期限也很長,常常會排擠到其他的目標,所以是很重大的理財決策。

不過, 認證理財規畫顧問(CFP)王麗文指出,雖然購屋後的財務負擔增加,但因有強迫儲蓄、累積資產的效用,可以說是良性的債務。

但房貸畢竟是債務,而且在升息循環下,借貸的利率調高機率大,所以要預先做好償債評估及資金規畫,以避免家庭收支失衡、無法繳付房貸,中斷資產累積的狀況發生,甚至讓房貸成了不良負債,那就得不償失了。

當你在償付房貸期間,尤其是寬限期即將結束,若取得一筆較大資金,通常都會想用來提前償還房貸,以減輕債務壓力。但是,把這一筆資金運用在提前償還房貸上,真的是效益最好的方式嗎?一般人應該要如何評估呢?王麗文有以下2個建議:

建議1》設定占比上限,房貸不宜超過月收入4成

雖然房貸往往是個人或家庭的最大支出,但必須預先規畫好支付資金,並且設定上限,以確保家庭的財務健康、生活品質良好。

那麼,設定上限的標準是什麼呢? 由於房貸是每個月支付,所以就要用家庭每個月收支來計算占比。如果房屋物件在台北市、新北市等高房價地區,建議每個月房貸應占月收入4成以下;如果是位在其他地區,則房貸占月收入比率,最好也不要超過3成為宜。

在了解房貸占比是否影響家庭財務時,要注意2件事:

  1. 以本利攤還期金額計算通常房貸支出有2個階段,第1個階段是寬限期,也就是每期只繳納貸款利息,不需攤還本金,因此還款金額少、負擔輕,一般銀行提供的寬限期為2∼3年。第2階段是寬限期結束後,既要還利息,也要還本金,因此每月還款金額大增,必定要預先準備,也因此房貸支出的占比,必須以寬限期結束後的金額來計算,才能真正反映家庭財務的健康實況。
  1. 所有非理財支出都要設限

一般而言,房貸、家庭日常花費、儲蓄理財各占月收入的1/3,也就是房貸和日常花費的非理財支出占比,最好在2/3左右,一旦有新需求或家庭狀況變動,例如小孩出生,這時才能有現金流可分配,而不易造成赤字。

 

如果發現家庭的非理財支出占比太高,先檢視家庭日常花費,是否有可再減少的空間,例如每年少出國1趟、降低添購新衣的頻率、調低手機資費方案等。如果是房貸負擔較重,而家庭日常花費也無法再減少,且沒有增加收入的機會時,就要考量賣屋再換屋或者是租屋的做法了。

 

建議2》評估投資效益,報酬率3%以上為佳

許多房貸族都想盡早償清房貸,因此當領到年終獎金、儲蓄險到期等較大的閒置資金時,就會先想到還房貸,以降低每月還款金額。但到底這樣做的效益好嗎?可做以下2個評估:

  1. 償還本金的效益要評估償還本金的效益,還是以房貸的合理占比為基準,亦即占家庭收入的3∼4成。例如將一筆資金用來償還本金後,原本房貸占比可從5成降至3~4成,可有效紓解每月還款負擔;但如果只降個3、5個百分點,效益就不大了。
  1. 用於投資的效益

如果不把100萬元用來還房貸,而改做投資,以追求更大的效益的話,則原則是投資報酬率要大於房貸利率。根據中央銀行統計,2017年3月,5大銀行新承做房貸放款利率為1.665%,相較於1年期的定存固定利率只多了約0.6個百分點。因此,這筆閒置資金的投資報酬率,最好要能大於房貸利率,而以目前的市場環境來說,建議以3%∼5%作為合理範圍。

 

要提醒的是,有2種類型的人,在領有閒置資金時,最好優先拿來償還房貸。第1種是毫無投資經驗,且沒有時間或不願意做功課者,不容易穩定創造優於房貸利率的報酬率,甚至有可能虧損;第2種是無法控管消費支出的習慣,在領到閒置資金後,很可能會被自己花掉,提前償還房貸會是效益更好、更安全的選擇。

 

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